ใครเป็นคนกำหนดค่าส่วนกลางสำหรับลูกบ้าน
สำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นห้องคอนโดหรือบ้านในโครงการ มีเรื่องหนึ่งที่คุณต้องรู้ คือ การค่าส่วนกลาง เชื่อว่าหลายคนต้องรู้สึกสงสัยว่าค่าใช้จ่ายส่วนนี้ใครเป็นผู้กำหนด? เก็บเพื่ออะไร? ให้ประโยชน์กับลูกบ้านอย่างคุณแค่ไหน? ซึ่งสามารถตอบได้ชัดเจนว่ากฎหมายเป็นผู้กำหนดในเรื่องค่าส่วนกลาง ทั้งของหมู่บ้านและห้องคอนโด เพื่อนำไปสร้างประโยชน์และมีความเป็นธรรมต่อทั้งผู้ซื้อกับนิติบุคคล
ค่าส่วนกลางจะถูกกำหนดขึ้นตามกฎหมาย ซึ่งจะถูกบังคับใช้ภายในโครงการจัดสรรและที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยว, บ้านทาวน์เฮ้าส์, บ้านแฝด หรือบ้านคอนโด เป็นต้น โดยเป็นการจัดทำขึ้นและมีข้อกำหนดจาก พ.ร.บ.บ้านจัดสรร พ.ศ. 2535 และ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2535 ที่จะช่วยดูแลทั้งผู้ประกอบการกับผู้ซื้อ เพื่อทำให้เกิดความเป็นธรรมต่อทั้งสองฝ่ายมากที่สุด ส่วนของผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด จะต้องมีการยื่นข้อมูลทางกฎหมายอย่างชัดเจนว่าโครงการของตนเองเป็นโครงการขนาดเล็ก, ขนาดกลาง หรือขนาดใหญ่ และมีส่วนกลางภายในโครงการอะไรบ้าง
ต้องมีการบอกชัดเจนในทุกรายละเอียด เพื่อนำมาสู่การคำนวณราคาของส่วนกลาง โดยอุปกรณ์ เครื่องมือ หรือส่วนต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับส่วนกลาง จะต้องเป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัยเท่านั้น จะถูกกำหนดว่าภายในหมู่บ้านจัดสรรหรือแม้แต่คอนโดจะต้องมีสวนสีเขียวไม่ต่ำกว่า 5 เปอร์เซ็นต์ ส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมจะต้องมีที่จอดรถขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 30% ก่อนที่จะมีนิติบุคคลจะต้องมีการประชุมและลงมติในเรื่องของการเลือกกรรมการนิติบุคคล เป็นการโหวตจากลูกบ้านหรือบอร์ดบริหารของหมู่บ้าน เพื่อเป็นผู้ที่จะกำหนดแนวทางการอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสงบสุข รวมไปถึงการดูแลพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด
สำหรับการคิดอัตราค่าส่วนกลางของโครงการหมู่บ้าน จะถูกเรียกเก็บเป็นตารางวา ส่วนโครงการคอนโดจะถูกเรียกเก็บเป็นตารางเมตร สำหรับการคำนวณค่าส่วนกลางให้นำข้อมูลเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยทั้งหมด มาคิดเป็นจำนวนตารางวาต่อหลังหรือตารางเมตรต่อต่อห้อง นำมาหารกับค่าส่วนกลางที่จำเป็นต้องจ่ายทั้งหมด เช่น ค่าการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง, ค่าจัดเก็บขยะ, ค่าพนักงานที่ทำงานภายในหมู่บ้าน, ค่าบริหารจัดการ, ค่าแสงสว่างและน้ำในพื้นที่ส่วนกลาง, ระบบรักษาความปลอดภัย, ค่าพนักงานทำความสะอาด และค่าการดูแลต่าง ๆ เพื่อทำให้โครงการหมู่บ้านหรืออาคารชุด มีความสงบเรียบร้อยและไว้วางใจได้ตลอดเวลา
ตัวอย่างเช่น การคำนวณค่าส่วนกลางในแต่ละเดือนออกมาแล้วได้จำนวนเงิน 300,000 บาทต่อเดือน ถ้าเป็นโครงการหมู่บ้าน มีทั้งหมดจำนวน 100 หลัง และคิดเป็นหลังละ 100 ตารางวา จะใช้สูตรการคำนวณ 100 x 100 แล้วนำมาหารกับค่าส่วนกลางทั้งหมดในจำนวน 300,000 บาท จะออกมาเป็นพื้นที่ 30 บาทต่อตารางวา นั่นเท่ากับว่าแต่ละบ้านที่มีพื้นที่ 100 ตารางวา จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางเป็นเงินหลังละ 3,000 บาท เป็นต้น
การจ่ายค่าส่วนกลางของโครงการหมู่บ้านที่มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาแล้ว ถือเป็นหน้าที่เจ้าของบ้านหรือเจ้าของร่วมในอาคารชุด ดังนั้นคุณจึงจำเป็นที่จะต้องจ่ายทุกเดือนตามกำหนด เพื่อการนำไปสู่การดูแล ปรับปรุง และสร้างประโยชน์ให้กับผู้อยู่อาศัยได้มากที่สุด แต่ถ้าไม่มีการจ่ายอาจจะต้องเสียค่าเบี้ยปรับและถึงขั้นถูกดำเนินคดีฟ้องร้องตามกฎหมายได้เช่นกัน
ช่องทางการติดต่อ
FB : Property Management Service
Website : //pmserviceth.com/
รู้หรือไม่? ว่าบ้านจัดสรรหรือคอนโดที่คุณซื้อนั้น ไม่ได้มีเพียงแค่ค่าใช้จ่ายค่าบ้าน ค่าโอนกรรมสิทธิ์ หรือค่าตกแต่งต่างๆ เท่านั้น แต่ยังพ่วงมาด้วยค่าส่วนกลางของโครงการหมู่บ้านหรือคอนโดอีกด้วย โดยค่าส่วนกลางนี้มีความสำคัญอย่างไร และจะผิดไหมถ้าหากลูกบ้านไม่จ่ายตามกำหนด วันนี้เราจะพาไปค้นหาคำตอบกันค่ะ
ค่าส่วนกลางคืออะไร?
ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการหมู่บ้านหรือห้องชุดเรียกเก็บจากเจ้าของบ้าน/คอนโดทุกคน ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือไม่อยู่อาศัยก็ตาม โดยจะเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีก็ได้ แล้วแต่การจัดการของนิติบุคคล
ทั้งนี้ค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการหรือหมู่บ้านจะมีอัตราเรียกเก็บที่ไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับขนาดของเนื้อที่บ้านหรือห้องชุดซึ่งจะคำนวณเป็นอัตราต่อตารางเมตร เช่น ค่าส่วนกลาง 20 บาท/ตารางเมตร หากพื้นที่บ้านมีขนาด 100 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางจะเท่ากับ 20×100 = 2,000 บาท
นอกจากอัตราเรียกเก็บที่ต่างกันเพราะขนาดเนื้อที่แล้ว ยังขึ้นอยู่กับสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ที่แต่ละโครงการมีให้บริการกับลูกบ้านด้วย เช่น สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-Working Space คลับเฮาส์ เหล่านี้ล้วนแล้วแต่ส่งผลให้ค่าส่วนกลางมีความแตกต่างกัน
ค่าส่วนกลางถูกจัดสรรใช้ทำอะไรบ้าง?
• เป็นค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง สวน สระว่ายน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
• เป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ของโครงการส่วนกลาง
• เงินเดือนสำหรับนิติบุคคล พนักงานธุรการ พนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน พนักงานดูแลสวน
• ค่าดูแล ซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ทำให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในสภาพดี
หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามกำหนด จะทำให้งบประมาณต่างๆ ไม่เพียงพอและส่งผลให้พื้นที่ส่วนกลางชำรุดทรุดโทรม ระบบความปลอดภัยไม่ดี และสภาพแวดล้อมโดยรวมไม่น่าอยู่ ทั้งยังทำให้การปล่อยขายหรือให้เช่านั้นเป็นไปได้ยากหรือได้ราคาไม่ดี
ลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่?
ลูกบ้านที่ซื้อบ้านหรือคอนโด ตามปกติแล้วในการทำสัญญาซื้อขายจะมีระบุในเรื่องของค่าส่วนกลางที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดต้องรับผิดชอบโดยอาจถูกกำหนดให้จ่ายเป็นรายปีหรือรายเดือนก็ได้
นอกจากนี้ยังมี พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 ซึ่งให้สิทธิ์นิติบุคคลในฐานะผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถระงับการให้บริการเจ้าของบ้านหรือคอนโดที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง และดำเนินคดีตามกฎหมายได้ด้วย
จะเป็นอย่างไรหากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง?
1. กรณีลูกบ้านคอนโดไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
• ถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลางในอัตรา 12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
• ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
• ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าปรับ ดอกเบี้ย และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล
• ถูกฟ้องร้องบังคับให้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างทั้งหมด
2. กรณีลูกบ้านโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
• ถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลางในอัตรา 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย
• ถูกระงับสิทธิ์การเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการต่างๆ จากส่วนกลาง
• ถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิ์หรือทำนิติกรรมเกี่ยวกับโครงการ และการขายบ้าน
• ถูกฟ้องร้องบังคับให้ชำระหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างทั้งหมด
ดังนั้นการจ่ายค่าส่วนกลาง จึงเป็นการรักษาผลประโยชน์ให้กับทั้ง 2 ฝ่าย คือทั้งกับโครงการเองและสะท้อนกลับมาสู่ลูกบ้าน เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยทุกคนมีพื้นที่ที่จะสามารถใช้พักผ่อน และทำกิจกรรมนันทนาการต่างๆ ได้ รวมทั้งยังทำให้สภาพแวดล้อมโดยรวมน่าอยู่ และที่สำคัญยังทำให้เกิดความปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สินอีกด้วย