ความเข้าใจข้างต้นอาจไม่ถูกต้องนัก เนื่องจากข้อบกพร่องต่าง ๆ นั้น หากจัดแบ่งแล้วจะสามารถแยกออกได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้
| ข้อบกพร่องที่ปรากฏชัดเจน (Patent Defect)
เป็นข้อบกพร่องที่หากได้รับการตรวจสอบอย่างถูกวิธี จะสามารถตรวจพบได้ โดยหากเป็นกรณีตรวจรับอาคาร อาจพบ Patent Defects เช่น ปูกระเบื้องผิดขนาด ติดตั้งโคมไฟไม่ครบจำนวน ผนังไม่ได้ดิ่ง เฉดสีผิดไปจากที่ตกลงกันไว้ ฯลฯ
หรือหากเป็นกรณีการตรวจงานในระหว่างการก่อสร้าง อาจพบ Patent Defects เช่น เหล็กเสริมเกิดสนิมขุม คอนกรีตเป็นรูพรุนเหมือนรวงผึ้ง
(Honeycomb) หรือเป็นโพรง (Cavity) ที่มองเห็น ฯลฯ ซึ่งถ้าข้อบกพร่องที่ตรวจพบได้เหล่านี้ถูกละเลย ไม่ได้รับการแก้ไข หรือแก้ไขอย่างผิดวิธี
และถูกปิดบังซ่อนเร้นไว้ ก็จะกลายเป็นข้อบกพร่องที่แฝงเร้น (Latent Defect) ดังจะกล่าวถึงถัดไป
เสาคอนกรีตเกิด Honeycomb
| ข้อบกพร่องที่แฝงเร้น (Latent Defect)
เป็นข้อบกพร่องที่มีอยู่ แต่ไม่สามารถตรวจพบได้ในขณะที่ทำการตรวจสอบ ส่วนใหญ่จะแสดงตัวเมื่อใช้งานไปแล้วระยะหนึ่ง
ยกตัวอย่างปัญหาที่มักพบ หลังจากที่ใช้งานอาคารไปแล้วระยะหนึ่ง เช่น น้ำรั่วซึมบริเวณข้อต่อของท่อประปา นอตคลายตัว รอยแตกร้าวตามมุมประตู/หน้าต่างจากการไม่มีเสาเอ็น/ทับหลัง การทรุดตัวที่มากผิดปกติของถนน ฯลฯ
ปัญหาเหล่านี้มักจะไม่พบในขณะที่ตรวจรับมอบอาคาร ดังนั้น จึงเป็นสาเหตุสำคัญที่ทำให้โครงการก่อสร้างต่างๆ จำเป็นจะต้องมีระยะเวลาที่ผู้รับจ้างรับประกันผลงานตนเอง ซึ่งปกติหมายถึง ถ้ามีข้อบกพร่องปรากฏขึ้นในช่วงนี้ จะต้องรับผิดชอบเข้ามาแก้ไข ซึ่งนิยมเรียกทับศัพท์แตกต่างกัน เช่น
Guarantee Period, Maintenance Period, Defects Liability Period
พื้นทางเดินทรุดตัวเป็น Latent Defect ที่มักแสดงตัวในระหว่างการใช้งาน
จากการแบ่งประเภทของ Defect ข้างต้น จะเห็นได้ว่า Defects ที่ตรวจพบในช่วงของการรับมอบสิ่งก่อสร้างมักจะเป็น Patent Defects แต่ใน
ระหว่างการใช้งานยังอาจปรากฏ Latent Defects ที่แฝงเร้น รวมถึงการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติของวัสดุ/อุปกรณ์ต่าง ๆ หากมิได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ก็จะขยายตัว ลุกลาม สร้างผลกระทบรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ และในที่สุดเมื่อหลีกเลี่ยงการแก้ไขไม่ได้แล้ว ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก หรืออาจพบว่าไม่สามารถทำการแก้ไขได้เลยก็เป็นได้ นอกจากนี้ยังทำให้อายุการใช้งานของอาคารลดลงอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย ดังนั้น จึงเป็นเหตุให้การบำรุงรักษาสิ่งก่อสร้างเป็นสิ่งที่ไม่ควรละเลยหรือหลีกเลี่ยง
โดยสรุป การละเลยหรือหลีกเลี่ยงการบำรุงรักษาสิ่งก่อสร้าง หรือบำรุงรักษาอย่างไม่ถูกหลักวิชาการ ย่อมก่อให้เกิดผลเสียตามมาไม่มากก็น้อย เปรียบเสมือนร่างกายของคนเรา หากขาดการบำรุงรักษาก็อาจเกิดโรคร้ายแรงที่แก้ไขได้ยาก นำไปสู่การเสียชีวิตหรือเสียค่าใช้จ่ายจำนวนมากในการรักษา
ทั้ง ๆ ที่ หากมีการดูแลอย่างถูกต้องแล้ว จะไม่เกิดสิ่งเหล่านี้ก่อนเวลาอันควร
บทความข้างต้นคัดบางส่วนมาจากหนังสือ "เมื่อที่ปรึกษาเผยเคล็ดวิชาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งจัดทำโดยทีมงานของแมคเคลเลอร์ จัดจำหน่ายทั่วประเทศโดยอมรินทร์ บุ๊ค เซ็นเตอร์ ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจสามารถหาซื้อเป็นเจ้าของและดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ Link ที่โพสต์ไว้ด้านล่างนี้
//mckeller.co.th/real-estate-book
นอกจากนี้ ท่านสามารถกดติดตามอ่านและแชร์บทความรวมถึงสาระดี ๆ จากแมคเคลเลอร์ ตลอดจนอัพเดทความเคลื่อนไหวของเราได้ที่เพจต่อไปนี้
���˹�觷�����ҡ������ҡ�㹡�����͡��ҧ��Ǩ��� ����Ǩ��ͧ�����ǡ� ����ʶһ�ԡ����ջ��ʺ��ó�Ф�Ѻ �ҡ���ʺ��ó���¤�èе�ͧ��Ẻ��С��Ѻ������ջ��ʺ��ó����� ������ҵ�ǨẺ����� �͡ Defect Ẻ����Ҷ������Ǩ�ͧ�ѧ�����������Ҩ�����ѧ� ����Ѻ���������͡ Defect ���ж������ͧ��� Defect ����Դ�ҡ���˵����� ����繼�������ѧ� ���䢨С�з����ú�ҧ
��ѧ� �������Թ�ç��ú����ѧ��� ��ҧ��Ǩ����騺�ԪҪվ���µç ���纤�ҵ�Ǩ�١� �����Ҥ����鹵�Ẻ���١��ͧ ������� ������Դ�����Ӻҡ㹡����� ��з�������ͺ��ͧ����١��� �����١��ҡ����ͨ�ҧ��Ǩ ������������� ��ҧ��Ǩ�������դس�Ҿ����������ͧ��á�����ҧ���١��ͧ���
���ѡ�ػ�ó������Ǩ��ҹ
- �ѹ� ���е�ͧ��չ���仵�Ǩ�ٴ�ҹ�����ྴҹ �Դ Defect ���˹觼�ѧ��������٧�Թ������ ���ͽ��ྴҹ
- �����С�����ͧ �����������鹡�� �ҧͻ��� �������ǹ���� ��С�����ͧ��� ���Ϳѧ���§��ҡ�����ͧ��ǧ������� ����й������������йФ�Ѻ �����������ҡ �������Ҵ��� ������� 2 ��Ҵ�����С�����ͧ��� ��������ѹ��� ��ǹ����ѹ��������С�����ͧ��ѧ��Ѻ
- �ѧ��� ���ͺ��ѧ�� ��Ѻ������˭�� ���¢ѧ������ͧ����� ������ͧ����Ҵ����dz��ǹ�Ѻ��ӵ�ҧ� �ͧ��ҹ
- �ػ�ó��Ǩ俿�ҷ����� (Socket test) ���ػ�ó������Ǩ�ͺ��� �ա����俷������������ ��ҧ���������Ѻ�������� �ա�õ����´Թ����������� ���索ͧ�ػ�ó��ǹ���� �ѹ�е�Ǩ�ͺẺ��Һ� ��� ��´Թ�ͧ��ҷӧҹ���������� �ó��ҡ�Դ����� 俷�����Ǩ����ŧ�Թ���¡�����ż�ҹ�������������Ҥ�Ѻ
- ��������˹�� ������ͻ�˹����ͧ�����������§������͡����¡��Ӥ�Ѻ ���е���ͺ�Ҵ��� �����Թ���仺���dz�����¡��� �ҡ����������������� �Թ仺���dz������������ �Ҩ�з�������������������� ��¨��繵�ͧ�����������������Ѻ
- ʵ�������кص�˹� ���������� ������������ͧ��仫���ʵ������Ẻ���������˹����ҡ �Ҩҡ��ҹ����ͧ��¹ ��մ���ٻ��������������Ѻ �����ç����ա���ͧ�ç��� ���м������˵ء�ó����ç������ �п�ͧ�������ʵ������ͧ���˹����Թ� �ѹ����ͧ���ѧ�ҡ��Ѻ
- ���ͧ�����ٻẺ�մ� ����Ӥѭ�ҡ��Ѻ ����繡��ͧ�÷���������觪Ѵ��觴դ�Ѻ �����ٻ���¨�����ѡ�ҹ㹡���� Defect ���§ҹ �������Ǩ�ͺ����ç������ defect ������������鹷��������� ���Ш���������� ��Ǩ�ͺ�á����� ���¡�ҵ�Ǩ�ͺ�ͧ�͡�������� �������ѧ������������� �ҡ������ٻ�������ѡ�ҹ����㹡����ѹ��ҷҧ�ç����ѧ������������Ѻ ��������ٻ�����ѹ�ç��á�Ѻ仺��� (��ԧ� ������ç��è��ѡ��Ф�Ѻ �����ͧ�ҡ�ҧ��������¹���� ���ǽҡ�ҹ�ѹ���ú���դ�Ѻ �������������Ҩ����˵����� ��Ң�����ç�����������ͧ������º���¡�������Ǥ�Ѻ)
- �ػ�ó��ҧ���� �� 䢤ǧ ���ѹʡ��, 俩�� �����ͧ�����, �ѵ���� ���͵�ͧ��͡��������, �ѹ����, �дѺ��ӵ�����,�ا��ͼ�� �������Դ��ͧ service
- ��ǹ�ػ�ó����ǡ���Ẻ Advanced �����յԴö�Ф�Ѻ ����������������ҹ�� �� ����ͺ���ѧ�Ѵ���յ(Hammer test) �ѹ�������鷴�ͺ�����秢ͧ���յ�������դ������ç�ç����ҵðҹ����͡Ẻ�������� ���Ըշ��ͺ �С�������硢ͧ����ᷡ�Ѻ���յ ����ѹ���ʴ���Ҥ����秢ͧ���յ�͡�Ҥ�Ѻ , ����ͧ����� �ѹ���������٨ӹǹ�����������ͻٹ �繡�õ�Ǩ�ͺ������ ����ǡѺ�����١��ͧ㹡����������硫֧��������������ҧ��á�����ҧ, Drone ���͵�Ǩ�ͺ��ѧ�� ���ͧ�ҡ������ç������حҵ����ù�Թ件��¤�Ѻ ���ͧ�ҡ���ʧǹ��������ǹ���, �������дѺ ����Ǩ�ͺ�ҹ�Դ��駵�ҧ� ������дѺ������� ��觸����ҵԡ�á�����ҧ������÷ӧҹ������ҡ��͡��Ѻ ������������ԧ�ѧ䧡�����ҹ �������Ը��ͧ����������ԧ�Ҿ��� ����������Ǩ��ͧ�͡�����������鹵��Ѻ
- �駽�� ���óշ������ҹ�Ӣѧ��ǹ���Ẻ��ӡ�� ���Ƿҧ�ç����ա�ê��ᨧ��� Slope ������ͧ��㨻�Ѻ������ �ͧ����駽����� �ҡ����駷������ա����� �ʴ������त�Ѻ
Hilight!!!
�Ԥ��鹵��õ�Ǩ�ͺ ���·��������Ը��ҡ��Ѻ ��������������¤�� ��õ�Ǩ件����ٻ令�Ѻ �ѹ�Ч��ҡ �ٻ����仢����� ạ���ͧ���������� �ش���¼���Ѻ�Ԥ��õ�Ǩ��Ẻ����Ѻ