สัญญาตัวแทน
ตัวแทน
มีอำนาจทำการแทนบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ตัวการ และตกลงจะทำการดังนั้น
ลักษณะของสัญญาตัวแทน
เป็นสัญญาที่มีบุคคลสองฝ่ายคือ ฝ่ายตัวการและฝ่ายตัวแทน
1.
ฝ่ายตัวการจะต้องเป็นผู้มีอำนาจหรือมีความสามารถในอันที่จะกระทำการตามที่ตนจะมอบหมายได้ด้วยตัวเองดังนั้นถ้าหากผู้ใดไม่มีความสามารถที่จะกระทำการใดได้ด้วยตนเองแล้วผู้นั้นก็ไม่อาจตั้งตัวแทนได้
2. ฝ่ายตัวแทนไม่จำต้องมีอำนาจหรือความสามารถแต่อย่างใด ดังนั้นผู้เยาว์ ควรไร้ความสามารถ คนเสมือนไร้ความสามารถ ก็อาจเป็นตัวแทนได้
ลักษณะของนายหน้า
1. นายหน้าเป็นคนกลางหรือสื่อที่ช่วยชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลอื่นเข้าไปทำสัญญากัน นายหน้าไม่มีอำนาจที่จะเข้าไปกระทำการแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือไม่มีอำนาจเข้าไปทำสัญญา
2. นายหน้าเป็นสัญญาชนิดหนึ่ง แต่ไม่มีบทบังคับว่าจะต้องทำอย่างไร ฉะนั้นนายหน้าจะตกลงกันเป็นหนังสือหรือด้วยวาจาก็ได้ลักษณะของนายหน้า
3. เมื่อนายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการให้คู่สัญญาทำสัญญากันแล้วนายหน้าต้องได้รับบำเหน็จ แม้ต่อมาภายหลังฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะผิดสัญญาหรือเลิกสัญญาก็ตาม
4. บุคคลผู้ไร้ความสามารถเป็นนายหน้าได้ เนื่องจากนายหน้าเป็นเพียงแต่ผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้บุคคลเข้าทำสัญญากัน โดยนายหน้าไม่ได้เข้าทำสัญญาด้วยสิทธิ หน้าที่และความรับผิดของนายหน้าสิทธิของนายหน้า
หน้าที่ของนายหน้า
ต้องทำหน้าที่เป็นคนกลางผู้ชี้ช่องหรือจัดการอย่างใดอย่างหนึ่งให้บุคคลอื่นเข้าทำสัญญาต่อกันโดยสุจริตความรับผิดของนายหน้านายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินหรือรับชำระหนี้แทนคู่สัญญาบำเหน็จของนายหน้าสัญญาในหน้านั้นตามปกติต้องถือว่ามีบำเหน็จ แม้จะไม่มีข้อตกลงกันไว้ก็ต้องให้ตามธรรมเนียมคือร้อยละ 5อายุความฟ้องเรียกค่านายหน้ามีอายุความ
10 ปี
ตัวอย่าง
เช่น กรณีที่นายหน้าเอาทรัพย์ไปขาย หรือทำสัญญาเอง หรือขายแทนตัวแทน หากมีปัญหาเกิดขึ้นผู้ที่เป็นตัวแทนจะต้องรับผิดชอบต่อคู่สัญญาตามกฎหมายของตัวแทน และไม่ถือว่านายหน้ามีความผิดแต่ถ้านายหน้าไม่บอกชื่อที่อยู่ตามทะเบียนบ้านว่าเราเป็นใครจากไหนให้กับผู้ขายทราบ
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดของทรัพย์และเจ้าของทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่มีราคาสูง ข้อมูลต่างๆที่นำเสนอโดยมืออาชีพจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ซื้อต้องการรู้ นั่นเป็นเหตุผลที่ทำไมจึงต้องมีอาชีพตัวแทนนายหน้าในอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมา
ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
ตามกฎหมายแล้วสัญญาตัวแทนและสัญญานายหน้าเป็นคนละสัญญากัน กล่าวคือ
นายหน้า คือคนกลางที่คอยชี้ช่องให้ผู้ซื้อได้มาพบกับผู้ขาย เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาซื้อขายกันจนเสร็จสิ้น กล่าวคือ นายหน้าคือผู้ทำสัญญากับอีกคนหนึ่งซึ่งเรียกว่า ตัวการ โดยตกลงทำหน้าที่เป็นคนกลางชี้ช่องให้ตัวการได้เข้าทำสัญญากับบุคคลภายนอก ดังนั้น แม้ฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือเลิกสัญญากัน นายหน้าก็ยังคงได้รับค่าตอบแทนอยู่เสมอตามสัญญาที่ทำกับตัวการ ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือ สามารถทำด้วยวาจาก็ได้
ส่วนตัวแทน คือคนที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของทรัพย์ทุกประการอันอยู่ภายใต้วัตถุประสงค์ของเจ้าของทรัพย์ ข้อสังเกตที่แตกต่างจากสัญญานายหน้าคือตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ อีกทั้งในการทำสัญญาซื้อขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น สัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย
แม้ตามกฎหมายสัญญาทั้งสองจะไม่ใช่สัญญาเดียวกัน แต่ในทางปฏิบัติแล้วมักใช้สัญญาทั้งสองรวมกันเพื่อครอบคลุมตามความต้องการของผู้ซื้อหรือผู้ขายและครอบคลุมถึงหน้าของนายหน้า
ประเภทของสัญญานายหน้าและตัวแทน
สัญญานายหน้าและตัวแทนนั้นเป็นสัญญาที่ไม่มีรูปแบบตายตัว สิ่งสำคัญอยู่ที่การเป็นคนกลางที่ทำให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นนั่นเอง
มีทั้งหมด 2 ประเภท ดังนี้
สัญญาแบบเปิด สัญญาตัวแทนแบบเปิดมีลักษณะเป็นการบอกขายอสังหาริมทรัพย์ต่อ ๆ กันไป เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของหรือผู้ขายสามารถใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อมกันแต่จะจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้าที่ชี้ช่องไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการทำสัญญาซื้อขายเพียงรายเดียวเท่านั้น เมื่อสามารถใช้นายหน้าได้หลายรายนั้นทำให้อสังหาริมทรัพย์นี้กระจายออกไปกว้างขวางเพื่อเพิ่มโอกาสการขายมากยิ่งขึ้น อีกทั้งยังไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของจะขายด้วยตนเองและไม่ใช่สัญญาที่จำกัดระยะเวลาอีกด้วย
สัญญาแบบปิด แบ่งออกได้เป็น 2 ลักษณะคือ
- ปิดทุกทาง
เป็นการปิดการขายทุกวิธีทุกทางเพื่อไม่ให้เจ้าของทรัพย์นำไปขายยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือ
ตัวแทนที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้บริการเพียงรายเดียว แต่แม้จะใช้ตัวแทนนายหน้าเพียงรายเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายข้อมูลการขายอยู่ในวงแคบเพราะนายหน้าสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวิ่งนายหน้าด้วยกันเพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการโดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน
- ปิดเฉพาะราย
การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อ ที่นายหน้าจะระบุชื่อให้ซื้อไว้ในรายการชื่อ หากผู้ซื้อตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ ก็ถือว่า เป็นการซื้อผ่านนายหน้าทั้งสิ้น เจ้าของทรัพย์จึงต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า ทั้งนี้ เจ้าของทรัพย์สามารถขายให้ผู้อื่นนอกจากในรายการชื่อของนายหน้าก็ได้ หรือจะทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับตัวแทนนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อไม่ตรงกันกับนายหน้าเจ้าแรกก็ได้
การจะเลือกทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบใดนั้นแล้วแต่ความเหมาะสมของความต้องการของลูกค้าแต่ละคน ทั้งนี้ ทุกแบบล้วนเป็นการช่วยชี้ช่องทางการซื้อขายให้สะดวกและรวดเร็วมากขึ้นทั้งนั้น
เมื่อเรารู้แล้วว่านายหน้าและตัวแทนเหมือนหรือต่างกันอย่างไร รวมถึงรู้จักกับประเภทของสัญญาตัวแทนนายหน้ามาพอสมควรแล้ว การรู้ในเนื้อหาของสัญญาตัวแทนนายหน้าก็มีความสำคัญเช่นกัน
รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทน
- รายละเอียดการทำสัญญา = ทำที่ไหน เมื่อไหร่
- รายละเอียดของคู่สัญญา = ชื่อ ที่อยู่ ของคู่สัญญา ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่าผู้ให้สัญญา และ ผู้รับสัญญา
- รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ = สถานที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขโฉนด เลขที่ที่ดิน
- ค่าตอบแทน = ตกลงรายละเอียดเรื่องค่าตอบแทน วิธีการชำระเงิน เวลาที่จะชำระเงินให้แน่นอน
- ระยะเวลาของสัญญา = ช่วงเวลาที่ให้สัญญานี้สิ้นสุดลง รวมถึงเงื่อนไขต่างๆหากต้องการขยายเวลาของสัญญาหรือต้องการทำสัญญากันขึ้นใหม่
- ความรับผิด = ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือทำให้อีกฝ่ายได้รับความเสียหายโดยเจตนา
(ตัวอย่างหนังสือสัญญานายหน้าซื้อขายที่ดิน)
สัญญานายหน้าและตัวแทนที่ทำกันส่วนใหญ่แล้วเป็นสัญญาที่กฏหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ จึงสามารถตกลงกันด้วยวาจาก็ได้ แต่หากไม่มีการทำสัญญากันเป็นหนังสือแล้วอาจทำให้เกิดปัญหาการเข้าใจที่คลาดเคลื่อนหรือเกิดการเข้าใจผิดในข้อตกลงกันได้ รวมถึงอาจเป็นการเปิดช่องให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งคิดคดโกงกันได้ ดังนั้นเพื่อป้องกันปัญหาความไม่ชัดเจนในรายละเอียดของสัญญาและค่าตอบแทนอันอาจทำให้เกิดปัญหาฟ้องร้องกันในภายหลัง จึงควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายเพื่อความชัดเจนที่ถูกต้องตรงกัน