ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ติดจํานอง

หลายๆ  ท่านที่ได้ประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดจากสำนักงานบังคับคดี  ในบางครั้ง  เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ขายทรัพย์สินหรือที่ดินโดยติดภาระจำนองมาด้วย  ซึ่งท่านในฐานะผู้รับซื้อทรัพย์ที่ติดจำนองจะต้องรับผิดต่อเจ้าหนี้เพียงใดนั้น  คงเป็นปัญหาที่ค้างคาใจท่าน  ในวันนี้  ท่านจะได้รับคำตอบอย่างแน่นอน 

ปัญหาดังกล่าวมีหลักกฎหมายดังนี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 736  ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองจะไถ่ถอนจำนองก็ได้ ถ้าหากมิได้เป็นตัวลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน หรือเป็นทายาทของลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน

มาตรา 738  ผู้รับโอนซึ่งประสงค์จะไถ่ถอนจำนองต้องบอกกล่าวความประสงค์นั้นแก่ผู้เป็นลูกหนี้ชั้นต้น และต้องส่งคำเสนอไปยังบรรดาเจ้าหนี้ที่ได้จดทะเบียน ไม่ว่าในทางจำนองหรือประการอื่น ว่าจะรับใช้เงินให้เป็นจำนวนอันสมควรกับราคาทรัพย์สินนั้น
คำเสนอนั้นให้แจ้งข้อความทั้งหลายต่อไปนี้ คือ
(1) ตำแหน่งแหล่งที่และลักษณะแห่งทรัพย์สินซึ่งจำนอง
(2) วันซึ่งโอนกรรมสิทธิ์
(3) ชื่อเจ้าของเดิม
(4) ชื่อและภูมิลำเนาของผู้รับโอน
(5) จำนวนเงินที่เสนอว่าจะใช้
(6) คำนวณยอดจำนวนเงินที่ค้างชำระแก่เจ้าหนี้คนหนึ่ง ๆ รวมทั้งอุปกรณ์และจำนวนเงินที่จะจัดเป็นส่วนใช้แก่บรรดาเจ้าหนี้ตามลำดับกัน
อนึ่ง ให้คัดสำเนารายงานจดทะเบียนของเจ้าพนักงานในเรื่องทรัพย์สินซึ่งจำนองนั้น อันเจ้าพนักงานรับรองว่าเป็นสำเนาถูกถ้วนสอดส่งไปด้วย

ปัญหาดังกล่าว  ได้คำตอบว่า  ท่านสามารถไถ่ถอนทรัพย์ที่ติดจำนองได้เท่าที่ทรัพย์สินที่จำนองนั้นเป็นหลักประกันหนี้เท่านั้น  นั้นหมายความว่า  ท่านไม่ต้องชำระหนี้ทั้งหมดที่ลูกหนี้ติดค้างอยู่กับเจ้าหนี้  เช่น  นาย  ก  เป็นหนี้  นาย  ข  อยู่  ๒  ล้านบาท  ได้เข้าบ้านพร้อมที่ดินจำนองเป็นประกันหนี้จำนวน  ๑  ล้านบาท  ต่อมา  นาย ก  ผิดนัด  นาย ข  ฟ้องคดีและศาลตัดสินให้นาย  ก  ชำระหนี้  จำนวน  ๒  ล้านบาท  พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญา  แต่นาย  ก  ไม่ปฎิบัติตามคำพิพากษา นาย  ข  ได้บังคับคดี  ยึดที่ดินพร้อมบ้านออกขายทอดตลาด  ปรากฏว่า  นาย  ค  ได้ประมูลซื้อบ้านพร้อมที่ดิน  ได้  เป็นเงินจำนวน  ๒  แสนบาท  แต่ติดภาระจำนองมาด้วย  เช่นนี้  นาย  ค  จะต้องรับโอนที่ดินพร้อมบ้านไปพร้อมกับหนี้จำนองที่มีอยู่คือ  ๑  ล้านบาท  นาย  ค  มีสิทธิที่จะไถ่ถอนจำนองได้  โดยนำเงินไปชำระหนี้ให้แก่นาย  ข  จำนวน  ๑  ล้านบาท  ไม่ใช้  ๒  ล้านบาท  เป็นต้น 

ในปัญหานี้  ได้มีคำพิพากษาของศาลดังนี้

  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2562
จำเลยเป็นเพียงผู้รับโอนโดยซื้อทรัพย์สินซึ่งจำนองจากการขายทอดตลาด ซึ่งมีเงื่อนไขให้ติดจำนองมาด้วย โดยมิได้เป็นลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน ย่อมมีสิทธิไถ่ถอนจำนองได้ด้วยการรับใช้เงินให้เป็นจำนวนอันสมควรกับราคาทรัพย์สินนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 736 และมาตรา 738 หาใช่ต้องรับผิดในหนี้ของลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกันเต็มจำนวนอันเกินกว่าราคาของทรัพย์สินที่จำนองไม่ เมื่อจำเลยมิได้มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ตามข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกัน ทั้งไม่มีข้อตกลงในการแปลงหนี้โดยเปลี่ยนตัวจำเลยมาเป็นลูกหนี้แทนผู้จำนอง จึงไม่เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะบังคับจำเลยให้ชำระหนี้ในฐานะเป็นลูกหนี้ชั้นต้นหรือลูกหนี้ร่วมได้ ความรับผิดของจำเลยย่อมมีเพียงทรัพย์สินซึ่งจำนองที่ตนรับโอนมาซึ่งตราเป็นประกันการชำระหนี้แก่โจทก์เท่านั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างข้อตกลงต่อท้ายหนังสือสัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันมาบังคับเอาแก่ทรัพย์สินอื่นของจำเลยเพื่อชำระหนี้แก่โจทก์นอกเหนือไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งจำนองได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 715 บัญญัติว่า "ทรัพย์สินซึ่งจำนองย่อมเป็นประกันเพื่อการชำระหนี้ทั้งค่าอุปกรณ์ต่อไปนี้ด้วย คือ (1) ดอกเบี้ย..." ดอกเบี้ยนี้ย่อมหมายถึงดอกเบี้ยของต้นเงินและอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ตามสัญญาจำนอง ซึ่งตามสัญญาจำนองมีข้อตกลงนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนองเป็นประกันหนี้รายนี้ในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 19 ต่อปี ของต้นเงิน 1,358,000 บาท โดยชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือน ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันถึงจำเลยผู้ซื้อทรัพย์โดยติดจำนองด้วย ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 738 ที่กำหนดให้ผู้รับโอนที่ประสงค์จะไถ่ถอนจำนองต้องบอกกล่าวความประสงค์นั้นแก่ลูกหนี้ชั้นต้น และต้องส่งคำเสนอไปยังบรรดาเจ้าหนี้ที่ได้จดทะเบียน...ว่าจะรับใช้เงินให้เป็นจำนวนอันสมควรกับราคาทรัพย์นั้น โดยตาม (6) ให้คำนวณยอดจำนวนเงินที่ค้างชำระแก่เจ้าหนี้คนหนึ่ง ๆ รวมทั้งอุปกรณ์และจำนวนเงินที่จะจัดเป็นส่วนใช้แก่บรรดาเจ้าหนี้ตามลำดับ... ฉะนั้น แม้จำเลยเป็นผู้รับโอนทรัพย์ซึ่งจำนองและหากประสงค์จะไถ่ถอนจำนองก็ยังคงมีภาระที่จะต้องชำระดอกเบี้ยในอัตราตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจำนอง นับแต่มีการผิดนัดของลูกหนี้ชั้นต้นหรือผู้จำนอง โจทก์นำพยานหลักฐานมาสืบถึงการค้างชำระดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน 2549 จนถึงวันฟ้องว่ามีจำนวนเท่าใด โดยจำเลยมิได้โต้แย้ง โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำนองเพื่อชำระหนี้ต้นเงินและดอกเบี้ยได้ตามสัญญาจำนอง แต่โจทก์จะใช้สิทธิบังคับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/27
*****************************************************
ข้อเท็จจริงในคดีดังกล่าว
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยชำระเงิน 4,040,701.10 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16 ต่อปี ของต้นเงิน 1,358,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หากไม่ชำระหรือชำระไม่ครบถ้วนให้ยึดทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด หากได้เงินไม่พอชำระหนี้ให้ยึดหรืออายัดทรัพย์สินอื่นของจำเลยออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่โจทก์จนกว่าจะครบถ้วน

จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าจำเลยไม่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ ให้บังคับจำนองขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 65603 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อชำระหนี้จำนอง 1,358,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 (ที่ถูกวันที่ 26) สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนกว่าจะบังคับคดีเสร็จ หากขายทอดตลาดได้เงินสุทธิล้ำจำนวนดังกล่าวให้คืนส่วนที่ล้ำจำนวนแก่จำเลย ถ้าได้เงินสุทธิไม่พอชำระหนี้ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระแก่โจทก์อีก กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความเป็นเงิน 10,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้เป็นพับ

ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดียังไง

ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ดีไหม

ที่ดินติดจํานอง ยึดได้ไหม

ขายโดยการจํานองติดไป คืออะไร