การซื้อบ้านหนึ่งหลังผู้ซื้ออาจต้องทำสัญญาถึง 3 สัญญาด้วยกัน ถึงจะได้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านโอนมาเป็นของคนซื้อ อาจจะฟังดูเหมือนการซื้อบ้านหลังหนึ่งมีความซับซ้อน แต่จริง ๆ แล้ว ถ้าเข้าใจความหมายและหน้าที่ของสัญญาทั้งหมด จะพบว่าไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดไว้เลย ซึ่งสัญญาทั้ง 3 ฉบับที่ผู้ซื้อสามารถพบเจอได้นั้น มีอะไรบ้างมาดูกันเลย เป็นสัญญาแรกที่เกิดขึ้น แต่อาจไม่ได้เกิดกับผู้ซื้อทุกคน สัญญาประเภทนี้คือ เมื่อผู้ซื้อตัดสินใจที่จะซื้อบ้านก็ต้องวางเงินจองเอาไว้ก่อน (สำหรับบ้านใหม่) ซึ่งสัญญาจองซื้อนี้ระบุเงื่อนไขให้ผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อย ๆ ตามรายการแนบท้ายสัญญา โดยหากผู้ขายได้รับใบอนุญาตให้ปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายอีกครั้ง และมักมีเงื่อนไขระบุว่า หากไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาและถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากครบกำหนดผ่อนชำระแล้ว ผู้ขายไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะคืนเงินให้แต่ไม่มีดอกเบี้ย แต่ในกรณีบ้านมือสองแล้วแต่เงื่อนไขบางที่จะให้วางเงินจองแล้วรอขอสินเชื่อกับธนาคารถ้าไม่ผ่านถึงจะคืนเงิน* หรือเปลี่ยนเป็นหลังอื่นที่ขนาด และราคาลดลงมา เป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่ในชีวิตจริงเรื่องบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ รวมถึงอาจมีการขอสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อความมั่นใจของทั้ง 2 ฝ่าย จึงเกิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ขึ้น โดยสัญญาจะซื้อจะขายนี้ แตกต่างจากสัญญาจองซื้อตรงที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้านโดยทำสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ โดยมีชื่อเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” โดยวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ดังนั้น ผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย สำหรับผู้ซื้อในวันทำสัญญาซื้อขายจะเป็นวันที่พร้อมชำระเงินหรือได้รับสินเชื่อจากธนาคารพร้อมที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย และเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอน และจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ดังนั้นในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง อาจต้องทำสัญญากันถึง 3 ครั้ง แต่สัญญาครั้งสุดท้าย ถือเป็นสัญญาที่สำคัญที่สุด นั่นก็คือ “สัญญาซื้อขาย” ที่จะทำให้เรามีกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านนั่นเอง หลังจากตัดสินใจจองซื้อบ้านและทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านไปแล้ว หากโครงการนั้นมีปัญหาขึ้นมา เช่น ไม่ปลูกสร้างอาคาร หรือปลูกสร้างแต่ล่าช้า ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารแปลงที่ขาย ไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภค บริการสาธารณะและหรือสิ่งอำนวยความสะดวก ไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงที่ขาย ปลูกสร้างบ้านไม่เรียบร้อย ไม่ได้คุณภาพมาตรฐาน ทิ้งโครงการ หรือขายโครงการให้ผู้ประกอบธุรกิจรายอื่น แล้วผู้ซื้อจะทำอย่างไรได้บ้าง ? นี่จังเป็นอีกคำถามที่ทำให้หลายคนกังวลใจ Home Buyers จึงอยากจะมาช่วยคลายข้อข้องใจเหล่านี้ 1. กรณีที่ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้กรณีแรกหากผู้ขายไม่ทำงานให้เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ และส่วนนั้นเป็นสาระสำคัญ ถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อก็มีสิทธิจะยกเลิกสัญญาได้ แต่อะไรบ้างที่เป็นส่วนสำคัญก็ต้องพิจารณากันเป็นกรณี ๆ ที่สำคัญผู้ซื้อต้องเก็บรวบรวมเอกสารตอนทำสัญญาให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ไว้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้อง หรือแม้แต่บอร์ดโฆษณาก็สามารถถ่ายรูปเก็บไว้ใช้ได้เช่นกัน 2. กรณีที่ก่อสร้างเสร็จล่าช้ากว่าข้อตกลงส่วนกรณีที่สองนั้นแยกออกเป็นสองลักษณะ คือในสัญญามีกำหนดเวลาแล้วเสร็จกันไว้ และไม่มีกำหนดเวลาส่งมอบ หากมีกำหนดเวลา เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้าให้ส่งมอบก่อน บางกรณีไม่ได้กำหนดวันแล้วเสร็จไว้ แต่ระบุไว้คร่าวๆ เช่น คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณ 20 เดือน นับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2538 เมื่อครบกำหนดนี้แล้วยังส่งมอบไม่ได้ก็ถือว่าผิดสัญญา (ฎีกาที่ 132/2544) หรือระบุว่าโครงการจะแล้วเสร็จปลายปี พ.ศ.2539 เมื่อพ้นเวลานั้นแล้วยังไม่สามารถส่งมอบบ้านหรือห้องชุดได้ก็ถือว่าผิดสัญญา (ฎีกาที่ 851/2544) เมื่อครบกำหนดเวลาแล้วยังไม่เสร็จ ผู้ซื้อมีสิทธิหยุดชำระเงินได้เลยโดยไม่ผิดสัญญา แต่ถ้าไม่มีกำหนดเวลา หากผ่อนชำระจนครบตามงวดแล้ว หรือแม้ว่ายังไม่ครบ แต่ระหว่างผ่อนชำระทางผู้ขายก็ไม่ดำเนินการใดๆ เลย ทิ้งร้างไปบ้าง หรือเหลือเงินดาวน์น้อยแล้ว แต่ยังไม่สร้างสักที หรือความก้าวหน้างานช้าอย่างมาก พิจารณาดูแล้วหากผ่อนจนครบงวดเงินดาวน์ก็สร้างไม่ทันแน่ๆ ผู้ซื้อต้องมีหนังสือแจ้งให้เขาดำเนินการ มิเช่นนั้นแล้วจะเลิกสัญญา หากไม่ยอมทำตามจึงจะมีหนังสือยกเลิกสัญญาได้ ซึ่งการเลิกสัญญาก็จะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาว่าขอยกเลิกสัญญาเนื่องจากผู้ขายผิดสัญญาเพราะอะไร และเรียกร้องเงินที่ชำระไปแล้วคืนทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของเงินแต่ละงวดจนกว่าจะชำระเสร็จ โดยหลังจากเลิกสัญญาแล้วก็ต้องฟ้องเรียกเงินคืน คดีลักษณะนี้เป็นคดีผู้บริโภคจึงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม  ถือเป็นปัญหาที่เจอบ่อยมากๆ เวลาตัดสินใจจองซื้อบ้านไปแล้ว เเต่อยากจะยกเลิกสัญญา เพราะเห็นว่าโครงการนั้นมีปัญหาเหลือเกิน ไม่อยากฝากความหวังอีกต่อไป เเล้วทีนี้สัญญาเดิมต้องผ่อนต่อมั้ย เงินที่ผ่อนไปแล้วจะทำอย่างไร วันนี้เรามีคำตอบมาให้เเล้วค่ะ กรณีเเรก : ไม่เป็นตามที่ตกลงกันไว้ กรณีที่สอง : เสร็จล่าช้ากว่าข้อตกลง กรณีมีกำหนดเวลา กรณีไม่มีกำหนดเวลา เรียบเรียงโดย : ศศิชา พุ่มทับทิม |
หนังสือยกเลิกสัญญาซื้อขายบ้าน
ลิขสิทธิ์ © 2024 th.cemle Inc.
