เช่าทรัพย์สินเป็นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่ง ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 “อันว่าสัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” แสดงให้เห็นว่าสาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์สินมีอยู่ 4 ประการ
คือ Show หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่าทรัพย์สิน สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาคืออะไร โดยสรุปอาจกล่าวได้ว่าคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่งที่ผู้เช่า ต้องจ่ายค่าตอบแทนใดๆ เพิ่มขึ้นให้แก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าตามปกติ เช่น การเช่าอาคารโดยผู้เช่าจะต้องปลูกสร้างอาคารขึ้นมาแล้ว ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นให้แก่เจ้าของที่ดิน การออกเงินช่วยเจ้าของที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างอาคาร และผู้ให้เช่าจึงจะให้เช่าอาคารนั้น การเช่าที่ดินโดยผู้เช่าจะต้องปลูกต้นไม้ลงบนที่ดินนั้นแล้วยกกรรมสิทธิ์ใน ต้นไม้ให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น
เปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารพิพาทจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์และทำการซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา สัญญาเช่าซื้อสังหาริมทรัพย์ทำอย่างไรจึงจะสมบูรณ์ *1. ผู้ให้เช่าซื้อต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ใช้เช่า 2. ผู้ให้เช่าซื้อนำทรัพย์ของตนให้ผู้เช่าซื้อไปใช้ประโยชน์ 3. ผู้ให้เช่าซื้อให้คำมั่นว่า จะขายทรัพย์สินนั้นแก่ผู้เช่าซื้อหรือให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อ 4. ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าซื้อเป็นงวดๆ เท่านั้นเท่านี้ จนครบตามที่ตกลงกัน
สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์จะต้องทำสัญญาอย่างไรการเช่าสังหาริมทรัพย์แม้ว่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ตกลงทำสัญญาเช่าด้วยวาจาก็ฟ้องร้องบังคับกันได้ การโอนความเป็นเจ้าของ : (1) ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าไม่ทำให้สัญญาเช่าที่ทำไว้เดิมสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ต้องยอมรับรู้และผูกพันตามสัญญาเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้ เจ้าของคนใหม่จึงเป็นผู้ให้เช่า
กฎหมายกำหนดระยะเวลาการเช่าสังหาริมทรัพย์สูงสุดกี่ปี1. กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน 2. การเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ข้อใดเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สัญญาเช่าทรัพย์ หรือหนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในทางกฎหมาย เป็นหลักฐานหนังสือที่ทำขึ้น เมื่อมีการตกลงเช่าทรัพย์ระหว่างสองฝ่าย เพื่อแสดงเจตนาและกำหนดข้อตกลงร่วมกัน ทั้งรายละเอียดของทรัพย์ ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า และอื่น ๆ ซึ่งต้องเข้าใจตรงกันทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และปฏิบัติตามเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
|