เอกสารที่ต้องใช้ในการประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นการตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น เมื่อลูกค้าตัดสินใจใช้บริการประเมินราคาของบริษัทฯแล้ว แผนกลูกค้าสัมพันธ์ก็จะติดต่อกับลูกค้าเพื่อขอรับเอกสาร เฉพาะที่จำเป็นสำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินนั้น ๆ ซึ่งโดยรวมเอกสารทั้งหมด ได้แก่ 1. สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกฉบับทุกหน้า 2. ผังโครงการ ผังรูปที่ดิน และผังการจัดสาธารณูปโภคภายในโครงการ 3. แบบแปลนของอาคารทุกหลัง ทุกชั้น พร้อมรายการประกอบแบบ 4. ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร/ใบขออนุญาตใช้อาคาร / รง.4 5. แบบแปลนงานสาธารณูปโภค 6. ทะเบียนเครื่องจักร/ทะเบียนเรือ /ทะเบียนรถ หลังจากได้รับเอกสารจากลูกค้าแล้ว แผนกลูกค้าสัมพันธ์จะดำเนินการตรวจสอบเอกสารนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าครบถ้วนถูกต้อง และมีรายละเอียดเพียงพอที่จะทำการประเมินราคาตามวัตถุประสงค์ของลูกค้า จึงส่งมอบเอกสารทั้งหมดให้แก่ผู้จัดการฝ่ายประเมินราคาเพื่อตรวจสอบอีกครั้งหนึ่ง และเพื่อพิจารณามอบหมายให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่เหมาะสมรับไปดำเนินการต่อไป หรือมอบหมายหัวหน้าแผนกให้รับไปพิจารณาจัดเจ้าหน้าที่ประเมินราคาไปดำเนินการอีกชั้นหนึ่งตามความเหมาะสม หลักเกณฑ์และวิธีการประเมินด้วยวิธีต่างๆ สำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภทเจ้าหน้าที่ประเมินราคาผู้ซึ่งรับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์สินใด จะเป็นผู้เลือกใช้วิธีการประเมินราคาให้เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ หลักเกณฑ์และลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินนั้น โดยเลือกจากวิธีการประเมินราคาที่เป็นสากล หลักๆมี 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้
ราคาประเมินอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงหรือคล้ายคลึง และที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา ทั้งการซื้อ-ขายนั้นเกิดขึ้นในช่วงเวลาไม่ห่างจากวันประเมินราคามากนัก โดยนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาโดยคำนึงถึง สภาพ ขนาด รูปร่าง ลักษณะหรือความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป รวมถึงระเบียบ ประกาศ หรือกฎหมายที่มีผลต่อการจำกัดการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน โดยมีวิธีการตามขั้นตอนดังนี้
การประเมินราคาโดยวิธีนี้ ใช้วิธีการประเมินราคาเปรียบเทียบราคาตลาดสำหรับการประเมินราคาที่ดิน และใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ สำหรับการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีวิธีตามขั้นตอนดังนี้
การประเมินราคาด้วยวิธีนี้อยู่บนพื้นฐานของความสัมพันธ์ระหว่างรายได้สุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นวิธีการประเมินใหญ่ ๆได้2 วิธี คือ วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรง (DIRECT CAPITALIZATION) และวิธีคิดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด (DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS) จากหลักการที่ว่าทรัพย์สินใดสามารถก่อให้เกิดรายได้สูง ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าสูงในทางกลับกันทรัพย์สินใดก่อให้เกิดรายได้ต่ำ ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าต่ำไปด้วย วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรงจึง มีวิธีการ ตามขั้นตอนดังนี้
เราจะพิจารณาเลือกอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดมาใช้ในการประเมินราคาโดยนำรายได้สุทธิของทรัพย์สิน ที่ประเมินราคาหารด้วยอัตราผลตอบแทนการลงทุน วัตถุประสงค์ของการประเมินบริษัท กรุงเทพประเมินราคา จำกัด เป็นบริษัทที่ให้บริการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่าง ๆ ทั้งในนามบุคคล เอกชนและส่วนงาน ราชการ รัฐวิสาหกิจ สถาบันการเงิน สถาบันการศึกษา และสหกรณ์ต่าง ๆ โดยตอบสนองความต้องการของลูกค้าในการประเมินสินทรัพย์ต่างๆ โดยมีวัตถุประสงค์หลัก ๆของผู้ใช้บริการ ดังนี้ - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์สาธารณะ - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการซื้อ-ขาย - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการบันทึกตามมาตรฐานการบัญชี - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อให้กับสถาบันการเงิน - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัยทรัพย์สินเพื่อการจำนอง หรือขายฝาก - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการกำหนดค่าเช่าตลาด - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการดำเนินการพิจารณาของศาล - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อตามวัตถุประสงค์เฉพาะอย่าง - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัย |