ขอลดดอกเบี้ยบ้าน ไทยพาณิชย์

คนที่เคยซื้อบ้านหรือคอนโด น่าจะเคยได้ยินคำว่า “รีไฟแนนซ์บ้าน” กันมาบ้าง แต่หากใครไม่รู้จัก ก็ควรหาความรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้บ้าง เพราะมันคือสุดยอดวิธีที่จะช่วยให้เจ้าของบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายประจำอย่าง “ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน” ได้มากทีเดียว

ถ้าจะทำความรู้จักกันแบบง่ายๆ รีไฟแนนซ์บ้าน คือ การขอลดดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารแห่งใหม่ หลังจากผ่านช่วงเวลาหนึ่งของการผ่อนชำระกับธนาคารเดิม เพราะส่วนมากธนาคารจะให้ดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก และหลังจากนั้นจะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ MLR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้คนซื้อบ้านมีภาระดอกเบี้ยมากขึ้น

เมื่อเป็นเช่นนั้นคนซื้อบ้านก็ต้องหาวิธีที่จะลดดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อลดภาระการผ่อนชำระ โดยติดต่อธนาคารใหม่เพื่อขอทำรีไฟแนนซ์บ้าน ด้วยการย้ายภาระหนี้สินจากธนาคารเดิม ไปสู่ธนาคารใหม่ที่ได้ดอกเบี้ยต่ำกว่านั่นเอง ซึ่งการทำรีไฟแนนซ์สามารถประหยัดอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน ได้ถึง 1-2% ต่อปีทีเดียว ลองคิดดูว่า...ถ้ายอดคงเหลือของเงินกู้ก่อนทำรีไฟแนนซ์ คือ 5 ล้านบาท หากประหยัดดอกเบี้ยได้ 2% ต่อปี ในหนึ่งปีจะมีเงินเก็บเพิ่มขึ้นถึง 100,000 บาท หรือประหยัดค่าใช้จ่ายได้ถึงเดือนละ 8,333 บาท!!

การทำรีไฟแนนซ์นอกจากจะทำให้ผู้ที่ซื้อบ้านประหยัดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยบ้าน จ่ายค่างวดบ้านน้อยลงแล้ว เงินส่วนต่างจากการผ่อนชำระรายเดือนก็สามารถนำไปต่อยอดด้วยเทคนิคต่างๆ ที่มีประโยชน์ ดังนี้

รีไฟแนนซ์บ้าน นำไปต่อยอดอะไรได้บ้าง?

1. ต่อยอดแผนการเกษียณด้วย RMF

ในเมื่อการผ่อนบ้านมักจะใช้ระยะเวลานาน และแผนการเกษียณก็เป็นเป้าหมายการเงินในระยะยาวของทุกคน การประหยัดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายแต่ละเดือน หากจะนำมาต่อยอดทั้งที ต้องมีประโยชน์หลายด้านเกิดขึ้น และหนึ่งในวิธีการต่อยอดที่ได้ประโยชน์สูงที่สุดก็คือ การซื้อ RMF (กองทุนรวมเพื่อการเลี้ยงชีพ) ทุกปี

การซื้อ RMF ยังได้ผลประโยชน์ทั้งด้านการลงทุนเพิ่มผลตอบแทนที่มีนโยบายการลงทุนให้เลือกหลากหลาย และการประหยัดภาษี โดยที่ RMF สามารถลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 15% ของเงินได้ หรือไม่เกิน 500,000 บาท เรียกได้ว่า...กำไรทั้งการผ่อนบ้าน กำไรทั้งภาษี แถมยังมีโอกาสกำไรจากการลงทุนอีก คุ้มยิ่งกว่าคุ้มสำหรับวิธีนี้!!!

2. ต่อยอดด้วยการออมในหุ้น หรือกองทุนรวม ด้วยวิธี DCA

หนึ่งในวิธีการออมที่ให้ผลตอบแทนดีในระยะยาว คือ ออมเงินในหุ้นหรือกองทุนรวมด้วยวิธี Dollar Cost Average (DCA)

DCA เป็นวิธีการลงทุนด้วยการซื้อหุ้น/กองทุนรวม ที่เลือกไว้โดยไม่สนใจว่าราคา ณ ตอนนั้นจะสูงหรือต่ำ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการลงทุนเป็นราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก เหมาะกับการลงทุนระยะยาวมากกว่าระยะสั้น

3. ซื้อประกัน ช่วยแบ่งเบายามเกิดเหตุไม่คาดฝัน

การขอเงินกู้ซื้อบ้าน ธนาคารอาจจะให้ผู้ขอกู้ทำประกันชีวิต ซึ่งข้อดีคือ ช่วยให้เรามีทุนประกันคุ้มครองครอบคลุมกับยอดเงินกู้ที่ธนาคารจะให้ เพื่อในกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดคิดกับชีวิตของเรา ครอบครัวของเราจะมีเงินทุนสำหรับผ่อนชำระต่อไปได้

หลังจากการผ่อนบ้านมาระยะเวลาหนึ่งแล้ว หลายคนคงอยากหาวิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ๆ ซึ่งหนึ่งในวิธีนั้นก็ คือ การรีไฟแนนซ์บ้าน แต่บางคนก็ยังมีคำถามที่สงสัยเกี่ยวการรีไฟแนนซ์บ้านอยู่ในใจ วันนี้เราจึงรวบรวมคำถามยอดฮิตพร้อมหาคำตอบมาให้ และสำหรับใครที่สนใจรีไฟแนนซ์บ้าน และกำลังมองหาข้อเสนอดี ๆ  สามารถดูข้อมูลเติมได้ที่นี่

1. รีไฟแนนซ์บ้านเมื่อไหร่ดี?

- เมื่อผ่อนบ้านมาประมาณ 3 ปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับสัญญาที่ระบุไว้ด้วย บางแห่งอาจกำหนดระยาเวลาที่นานกว่านั้น

2. ทำไมต้องรอ 3 ปี ค่อยรีไฟแนนซ์?

- สัญญาส่วนใหญ่จะระบุให้รีไฟแนนซ์ได้หลัง 3 ปี (ระยะเวลาขึ้นอยู่กับสัญญาเงินกู้แต่ละฉบับ) หากรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด ต้องเสียค่าปรับ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือ

“การไม่เป็นหนี้เป็นลาภอันประเสริฐ” เป็นประโยคตอกย้ำสำหรับคนที่ไม่อยากก่อหนี้ แต่หลายคนที่มีความจำเป็นต้องก่อหนี้เพื่อให้บรรลุเป้าหมายตามที่วางไว้ เช่น เมื่อแต่งงานและมีลูกก็ต้องการมีบ้าน ซึ่งถือเป็นปัจจัยสี่สำหรับการดำรงชีวิต อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาคนไทยไม่นิยมซื้อบ้านด้วยเงินสด ทางออกที่เหมาะสม คือ ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์

ลักษณะพิเศษของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือ มีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาวนานโดยสูงสุดไม่เกิน 30 ปี ดังนั้น ก่อนตัดสินใจมีบ้านด้วยการขอกู้ต้องพิจารณาให้รอบคอบ เพราะกว่าจะใช้หนี้หมดก็ใช้เวลากว่าครึ่งค่อนชีวิต

ก่อนตัดสินใจขอกู้เงินมาซื้อบ้านมีหลายประเด็นให้พิจารณา หนึ่งในนั่นคือ เลือกซื้อบ้านที่มีราคาเหมาะสมและตัวเองผ่อนไหว เพราะนอกจากเงินต้นที่ต้องชำระในแต่ละงวดแล้ว อัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณา โดยธนาคารพาณิชย์มีวิธีคิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 2 แบบ 

1 .อัตราดอกเบี้ยคงที่

เป็นอัตราคงที่ในช่วงเวลากำหนด ส่วนใหญ่จะเป็นช่วงแรกของการกู้ เช่น 3 ปีแรก คิดอัตราดอกเบี้ย 2% เป็นต้น

2.อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

เป็นอัตราที่เปลี่ยนแปลงไปตามต้นทุนของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่ง โดยจะอ้างอิงกับดอกเบี้ย MLR ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน, MOR เป็นอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี, MRR เป็นอัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ดังนั้น หากมีการเปลี่ยนแปลง ธนาคารจะประกาศอัตราดอกเบี้ยใหม่ให้ผู้ขอกู้ทราบ

เนื่องจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ดังนั้น หากจ่ายหนี้แต่ละงวดในจำนวนเงินที่เท่าๆ กันในอัตราดอกเบี้ยเท่าเดิมจะพบว่าเงินที่จ่ายในงวดแรกๆ ส่วนใหญ่ คือ เป็นค่าดอกเบี้ย เนื่องจากยอดเงินต้นคงเหลือยังสูงอยู่ แต่เมื่อผ่อนไปสักระยะ ดอกเบี้ยจะค่อยๆ ลดลงตามยอดเงินต้นคงเหลือที่ลดลง เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะนำเงินที่ลูกหนี้จ่ายในแต่ละงวดไปตัดเป็นค่าดอกเบี้ยก่อน ดังนั้น หากต่อมาอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอาจมีผลให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดเพิ่มขึ้นตาม และหากเงินที่จ่ายไปในแต่ละงวดเหลือไม่พอตัดเงินต้นหรือตัดได้น้อย ลูกหนี้ก็ต้องเพิ่มจำนวนเงินผ่อนต่องวดมากขึ้น หรือผ่อนนานขึ้น

ยิ่งเมื่อผ่อนนาน ยิ่งเสียดอกเบี้ยมาก ดังนั้น หากต้องการปลดหนี้ให้เร็วขึ้นก็ต้องหาทางลดภาระดอกเบี้ย ซึ่งมีหลายวิธี  เช่น
 

1. โปะหนี้

ชำระหนี้ในแต่ละเดือนมากกว่าอัตราขั้นต่ำที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด เช่น นาย ก. เหลือเงินที่ต้องผ่อนบ้าน 1,800,000 บาท เป็นระยะเวลา 20 ปี ดอกเบี้ยเงินกู้ 7%

จากตัวอย่าง นาย ก. ต้องผ่อนบ้านเดือนละ 13,955 บาท และตลอดสัญญา 20 ปี ต้องจ่ายเงินทั้งหมด 3,349,291 บาท ในจำนวนนี้คิดเป็นดอกเบี้ยจ่ายทั้งสิ้น 1,549,291 บาท หมายความว่ายอดเงินกู้ซื้อบ้าน 1,800,00 บาท แต่ต้องจ่ายดอกเบี้ย 1,549,291 บาท

สมมติว่า นาย ก. ต้องการโปะหนี้ด้วยการเพิ่มเงินผ่อนต่อเดือนจาก 13,955 บาท เป็น 14,955 บาท (โปะหนี้เดือนละ 1,000 บาท) จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยได้ 235,614 บาท และปลดหนี้ได้เร็วขึ้น 2 ปี 7 เดือน ดังนั้น ยิ่งเพิ่มเงินผ่อนต่อเดือนมากเท่าไหร่จะสามารถประหยัดดอกเบี้ยและปลดหนี้ได้เร็วขึ้นมากเท่านั้น ซึ่งวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่สามารถแบ่งเงินแต่ละเดือนมาโปะหนี้แล้วยังเหลือเงินใช้จ่ายอย่างเพียงพอ

2. โปะเงินก้อน

 การโปะหนี้ข้อ 1 เป็นการเพิ่มเงินผ่อนต่อเดือน แต่การโปะเงินก้อน คือ โปะครั้งเดียวในจำนวนเงินที่มาก ถัดจากนั้นก็ผ่อนในแต่ละเดือนในอัตราขั้นต่ำที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด เช่น นาย ก. นำเงิน 200,000 บาทมาลดยอดเงินกู้ ทำให้ยอดเงินกู้คงเหลือ 1,600,000 บาท (จากเดิมเหลือ 1,800,00 บาท) ทำให้เหลือผ่อนเดือนละ 12,405 บาท และตลอดสัญญา 20 ปี ต้องจ่ายเงินทั้งหมด 2,977,147 บาท ในจำนวนนี้คิดเป็นดอกเบี้ยจ่าย 1,377,147 บาท

ยิ่งหากนำเงินก้อนมาโปะหนี้ปีละครั้ง เช่น ทุกเดือนมกราคมของทุกปี จะยิ่งทำให้ยอดเงินกู้ลดลงเร็วขึ้น และสามารถประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายด้วย ซึ่งวิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้พิเศษก้อนใหญ่ปีละครั้ง เช่น เงินโบนัส แล้วแบ่งบางส่วนมาโปะหนี้ก่อนนำไปใช้จ่ายอย่างอื่น

3. เพิ่มเงินดาวน์

กรณีนี้ต้องวางแผนก่อนจะขอกู้เงิน คือ จ่ายเงินดาวน์ให้เยอะที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพราะเงินดาวน์มาก เงินต้นจะลดลง จึงสามารถประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้ อย่างไรก็ตาม ก่อนเพิ่มเงินดาวน์ควรพิจารณาก่อนว่าสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ได้อย่างลงตัวหรือไม่     

4. รีไฟแนนซ์

เป็นการขอสินเชื่อก้อนใหม่เพื่อมาจ่ายหนี้ก้อนเดิม ส่วนใหญ่มักจะรีไฟแนนซ์กันตั้งแต่ธนาคารพาณิชย์เริ่มคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวแล้ว เพื่อทำให้ได้อัตราดอกเบี้ยถูกลง แต่ก่อนจะทำการรีไฟแนนซ์ต้องดูว่าคุ้มค่าหรือไม่ เพราะจะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมที่ธนาคารพาณิชย์คิดค่าดำเนินการด้วย

5. ขอลดดอกเบี้ย

วิธีการนี้ คือ ติดต่อสาขาที่ขอกู้เงิน แล้วเจรจาเพื่อขอลดดอกเบี้ยแบบตรงๆ โดยเหตุผลที่ใช้ เช่น เป็นลูกค้าชั้นดี ไม่มีประวัติในการจ่ายหนี้ล่าช้า เป็นต้น

การขอสินเชื่อ นอกจากต้องศึกษาข้อมูลก่อนซื้อบ้านให้ละเอียดถี่ถ้วนแล้ว หลังจากกู้เงินก็ต้องพยายามหาทางเพื่อลดภาระเงินกู้และดอกเบี้ยลงให้มากที่สุด ถ้าทำได้จะปลดหนี้ได้เร็วขึ้นอย่างแน่นอน