ลงทุน ระยะ ยาว อะไร ดี

สืบเนื่องจากทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยงเข้ามาเกี่ยวข้อง ไม่เว้นแม้กระทั่งการลงทุนในทรัพย์สินที่มีพื้นฐานทางด้านการลงทุนมั่นคงอย่างอสังหาฯ ดังนั้นเหล่านักลงทุนในอสังหา ไม่ว่าจะมือใหม่หรือแบบมืออาชีพ ย่อมต้องทำการศึกษารูปแบบการลงทุนอสังหาฯอย่างละเอียดถี่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นความแตกต่างหรือปัจจัยความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น

การลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น VS ระยะยาว แตกต่างกันอย่างไร

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ที่พอมีประสบการณ์ด้านการลงทุนมาพอสมควรอยู่แล้ว แน่นอนว่าต้องเข้าใจและรู้จักทั้ง 2 ประเภทของการลงทุน แต่ถึงกระนั้นก็เชื่อว่าบางคนยังไม่รู้ความต้องการตนเองว่าเหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ แบบใด ดังนั้นเพื่อให้เข้าใจแก่นแท้ของรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ มากขึ้น จึงจำเป็นต้องศึกษาความแตกต่างดังต่อไปนี้

1. การลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น (Flipping)

คือ การซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน - คอนโดในราคาต่ำกว่าตลาด ณ ขณะที่มีการเปิดให้ซื้อขาย จากนั้นมีการปรับปรุงหรือเพิ่มมูลค่าเพื่อเก็งกำไร ซึ่งในรูปแบบนี้เรียกว่าการซื้อมาขายไปนั่นเอง ส่วนอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งเป็นที่นิยมของนักลงทุนเวลานี้ จะเป็นอะไรไม่ได้นอกจากการขายใบจองคอนโด เป็นการขายในช่วงเวลาที่ยังไม่ถึงขั้นตอนการโอน แน่นอนว่าย่อมมีความเสี่ยงสูง เนื่องจากนักลงทุนจำเป็นต้องรีบปล่อยอสังหาฯ ที่ถือครองในมือให้เร็วที่สุด ดังนั้นจึงทำให้ต้องเร่งรีบกับเวลาอย่างมาก ประกอบกับจำเป็นต้องอาศัยการสร้าง Connection ในวงการอสังหาฯ พอสมควร เพื่อสร้างกลุ่มฐานลูกค้าที่มีความต้องการหาบ้านหรือคอนโดจริงๆ จึงทำให้นักลงทุนหลายรายมักต้องเผชิญกับความเสี่ยงค่อนข้างสูง

2. การลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว (Holding)

คือ การซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรในระยะเวลานาน แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบคือ

2.1 ซื้อเพื่อเก็งกำไร พร้อมปล่อยขายหลังโอนไปแล้ว ซึ่งจะทำให้ได้ Capital Gain ดี
2.2 ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า สร้างรายได้ระยะยาว โดยจะคำนึงเรื่อง Rental Yield เป็นสำคัญ เช่น ซื้อคอนโดปล่อยเช่า

ส่วนใหญ่นิยมปล่อยขายบ้านหรือคอนโด เมื่อเวลาร่วงโรยไปมากกว่า 2 ปีขึ้นไป เนื่องจากมูลค่าของอสังหาฯ จากการประเมินราคามักมีการปรับตัวสูงขึ้นตามราคาที่ดินและความเจริญของพื้นที่ สำหรับรูปแบบของการลงทุนลักษณะนี้ จะเหมาะกับกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการ Passive Income เป็นประจำสม่ำเสมอทุกเดือน แม้ในช่วงระยะแรกอาจจะต้องเผชิญความกดดันในการปล่อยเช่า แต่ถ้าโครงการอสังหาฯ ที่นักลงทุนได้ซื้อมีทำเลตั้งอยู่ในเมือง แหล่งชุมชน แหล่งท่องเที่ยง หรือเป็นแหล่งงาน ซึ่งมีระดับความต้องการสูง ทำให้อัตราผลตอบแทน (Yield) นั้นอยู่ในระดับสูง แน่นอนว่านักลงทุนหายห่วงเรื่องการเก็งกำไร แต่ถ้าบางโครงการมี Yield Guarantee นั้นจะยิ่งเป็นการช่วยเพิ่มฐานความมั่นคงของผลตอบแทนนักลงทุน เหตุนี้จึงทำให้นักลงทุนไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงมากเหมือนกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น

ประโยชน์ที่ได้รับ จากการลงทุนอสังหาฯ ทั้ง 2 รูปแบบ

แม้ว่าประโยคยอดฮิตอย่าง “การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง” จะติดอยู่ในหัวของการลงทุนอสังหาฯ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นชื่อว่าการลงทุนย่อมมีเรื่องของผลกำไรและประโยชน์ที่จะได้รับเกิดขึ้นกับนักลงทุนอย่างแน่นอน ดังนั้นเพื่อให้เข้าใจแก่นแท้ของการลงทุน จึงได้มีการรวบรวมประโยชน์ที่จะได้รับจากการลงทุนอสังหาฯ ทั้ง 2 รูปแบบดังนี้

การลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้นการลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว1. แม้ว่าการลงทุนระยะสั้นจะเป็นการลงทุนที่ต้องแข่งกับเวลา แต่ทำให้นักลงทุนมักยิ้มออกเมื่อปล่อยอสังหาฯ ได้ เนื่องจากได้เงินและกำไรเร็ว1. การลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว ทำให้นักลงทุนได้ Passive Income ที่มั่นคง2. นักลงทุนที่มีความชำนาญในการลงทุนระยะสั้น หรือเรียกง่ายๆ ว่ามีชั่วโมงบินสูง เมื่อประสบความสำเร็จจากการปล่อยอสังหาฯ หลายๆ รอบ ก็ถือได้ว่ามีกำไรเยอะกว่าการลงทุนระยะยาวเลยทีเดียว2. มูลค่าอสังหาฯ จะถูกปรับเปลี่ยนเพิ่มขึ้นทุกปี จึงทำให้นักลงทุนได้กำไรสูงขึ้นด้วยเช่นกัน3. การลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว นักลงทุนไม่จำเป็นต้องแข่งขันกับเวลาเหมือนกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น ทั้งนี้หากเก็บโครงการอสังหาฯ ไว้ไปนานๆ เมื่ออยากขายต่อ ก็ทำให้ได้กำไรเพิ่มขึ้นจากมูลค่าอสังหาฯ ที่ปรับเปลี่ยนไปตามกาลเวลา3. การลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว นักลงทุนไม่จำเป็นต้องแข่งขันกับเวลาเหมือนกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น ทั้งนี้หากเก็บโครงการอสังหาฯ ไว้ไปนานๆ เมื่ออยากขายต่อ ก็ทำให้ได้กำไรเพิ่มขึ้นจากมูลค่าอสังหาฯ ที่ปรับเปลี่ยนไปตามกาลเวลา

อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนระยะสั้นหรือการลงทุนระยะยาว ควรมองทั้งความสามารถทางการเงินของตนเองและปัจจัยความเสี่ยงในตลาดเป็นสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเกิดผลกระทบต่อสภาพการซื้อ - ขายในตลาด จนเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดปัญหาสภาพเศรษฐกิจในประเทศเกิดความสั่นคลอน สืบเนื่องจากสภาพตลาดอสังหาฯ กับเศรษฐกิจของประเทศ นั้นจำเป็นต้องขับเคลื่อนไปพร้อมๆ กัน และพบปรากฎการณ์หุ้นกู้มีสภาพคล่องแทนเงินได้ ครั้งแรกในไทย กับ หุ้นกู้แสนสิริ i-EASY ซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮมได้ แถมยังได้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ต่อ!

ในชีวิตของเรามักมีความต้องการต่างกันตามแต่ละช่วงอายุ เช่น วัยรุ่นอยากได้รองเท้าเท่ๆ สักคู่ เมื่อมีเงินเดือนเป็นของตัวเองก็อยากได้รถยนต์ อยากไปเที่ยวต่างประเทศ เมื่อฐานะมั่นคงก็ต้องการสร้างครอบครัว  มีบ้านเดี่ยวสักหลัง ที่สำคัญมีเป้าหมายเก็บเงินเพื่อวัยเกษียณ

การลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวม คือ การวางแผนการเงินที่มีโอกาสทำให้เกิดรายได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์ทั้งสองเป็นเพียงเครื่องมือทางการเงินเพื่อทำให้ไปถึงเป้าหมายที่ต้องการเท่านั้น

การวางแผนการเงินที่แท้จริง คือ การวางเป้าหมายให้เหมาะสมและลงทุนให้สอดคล้องกับสไตล์และความต้องการของตัวเอง และหาหนทางลงทุนเพื่อให้บรรลุเป้าหมาย เทคนิคสำคัญประการหนึ่งเพื่อให้ประสบความสำเร็จ คือ การตั้งเป้าหมายการลงทุนตามระยะเวลา

การลงทุนระยะสั้น

ธรรมชาติของเป้าหมายทางการเงินระยะสั้น  คือ  เพื่อตอบสนองความต้องการส่วนตัว เช่น การท่องเที่ยว เก็บเงินดาวน์รถยนต์ ดังนั้น การจัดพอร์ตลงทุนจึงอยู่ในช่วง 1 – 3 ปี

เช่น นาย ก. อายุ 25 ปี ทำงานบริษัทเอกชน เงินเดือน 27,000 บาท ตั้งใจว่าอีก 1 ปีข้างหน้าจะเก็บเงินให้ได้ 30,000 บาทเพื่อไปดาวน์รถยนต์ ขณะที่ นาย ข. อายุ 27 ปี เงินเดือน 30,000 บาท วางแผนว่า 3 ปีข้างหน้าจะเก็บ 50,000 บาทไปเที่ยวญี่ปุ่น

เนื่องจากเป็นการเก็บเงินเพื่อตอบสนองความต้องการส่วนตัว ดังนั้น เป้าหมายที่กำหนดขึ้นมาต้องไม่กระทบกับสถานะทางการเงินหรือการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ที่สำคัญอย่าให้กระทบต่อการวางแผนการเงินเพื่อวัยเกษียณ

สำหรับการลงทุนเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการระยะสั้นควรเน้นเรื่องความปลอดภัย ดังนั้น พอร์ตลงทุนจึงควรเป็นแบบระมัดระวัง เน้นลงทุนสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำถึงปานกลาง มีสภาพคล่องสูง โดยคาดหวังผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 5% ต่อปี

เช่น กองทุนรวมตราสารเงิน  ประมาณ 20% กองทุนรวมตราสารหนี้  ประมาณ 30% กองทุนรวมผสม ประมาณ 40% และกองทุนรวมหุ้น ประมาณ 10% เป็นต้น

เพื่อให้ได้เงิน 30,000 บาทตามเป้าหมาย นาย ก. ต้องลงทุนทุกเดือนๆ ละ 2,444 บาท เป็นเวลาเป็นเวลา 12 เดือน และต้องได้ผลตอบแทน 5% ส่วนนาย ข. ต้องลงทุนทุกเดือนๆ ละ 1,291 บาท เป็นเวลา 36 เดือน (3 ปี) และจัดพอร์ตลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 5% ถึงจะเก็บเงินได้ 50,000 บาท     

การลงทุนระยะปานกลาง

เป้าหมายการเงินระยะปานกลางมักเป็นการเพิ่มความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต หรือยกระดับชีวิตความเป็นอยู่ให้ดีขึ้น เช่น มีบ้านเดี่ยว หรือเพื่อแต่งงาน ดังนั้น เป้าหมายการเก็บเงินจะอยู่ช่วงประมาณ 3 – 7 ปี

(ขอยกตัวอย่าง นาย ก. และนาย ข. เหมือนเดิม แต่ให้ทั้งสองมีอายุเพิ่มขึ้นคนละ 1 ปี)

เช่น นาย ก. อายุ 26 ปี เงินเดือน 28,500 บาท ตั้งใจว่าอีก 5 ปีข้างหน้า (ตอนอายุ 30 ปี) จะเก็บเงินให้ได้ 100,000 บาทเพื่อดาวน์บ้านเดี่ยว ส่วนนาย ข. อายุ 28 ปี เงินเดือน 31,500 บาท มีแผนเก็บเงิน 500,000 บาทเพื่อเป็นงานแต่งงานในอีก 6 ปีข้างหน้า (ตอนอายุ 33 ปี)

เนื่องจากเป็นการเก็บเงินที่ใช้เวลานานพอสมควร จึงสามารถลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงปานกลางถึงความเสี่ยงสูงได้ และเน้นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง ดังนั้น การลงทุนที่เหมาะสมควรเน้นกองทุนรวมประเภทต่างๆ เช่น กองทุนรวมตราสารหนี้ ประมาณ 10% กองทุนรวมผสม ประมาณ 20% กองทุนรวมหุ้น ประมาณ 50% และลงทุนหุ้นปันผล ประมาณ 20% โดยคาดหวังผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 8% ต่อปี เป็นต้น

เพื่อให้ได้เงิน 100,000 บาทตามเป้าหมาย นาย ก. ต้องลงทุนทุกเดือนๆ ละ 1,775 บาท เป็นเวลา 48 เดือน (4 ปี) ด้วยผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 8% ขณะที่นาย ข. เก็บเงินประมาณ 5,433 บาทต่อเดือน เป็นเวลา 72 เดือน (6 ปี) ได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 5% ถึงจะเก็บเงินได้ 500,000 บาท       

ในส่วนของนาย ก. หลังจากในปีแรกที่ได้เงินดาวน์รถครบตามแผนที่วางเอาไว้แล้ว ในปีถัดก็ไม่ต้องกันเงินไปเก็บออมสำหรับดาวน์รถอีก ดังนั้น เงินเก็บในแต่ละเดือนก็จะเป็นเป้าหมายเพื่อดาวน์บ้านเท่านั้น (1,775 บาท) ขณะที่นาย ข. เนื่องจากเป้าหมายเก็บเงินเพื่อไปญี่ปุ่นยังมีต่อไป ทำให้ต้องกันเงินเพื่อนำไปลงทุนรวมกันเดือนละ 6,724 บาท (เงินลงทุนเพื่อไปเที่ยวญี่ปุ่น 1,291 + เงินลงทุนเพื่องานแต่ง 5,433 บาท)  

การลงทุนระยะยาว

ถ้าพูดถึงแผนการเงินระยะยาวจะหมายถึงการวางแผนการเงินเพื่อวัยเกษียณ ดังนั้น ระยะเวลาการลงทุนจึงขึ้นอยู่กับความต้องการเกษียณ เช่น ปัจจุบันอายุ 30 ปี ต้องการเกษียณตอน 60 ปี แสดงว่ามีเวลาในการก็บเงิน 30 ปี เป็นต้น

การลงทุนระยะยาว ดีอย่างไร

หุ้นตัวไหนน่าลงทุนระยะยาว 2565

การลงทุนแบบไหนดีที่สุด

ลงทุนทำธุรกิจอะไรดี 2023